Thủ tục sang nhượng căn hộ dịch vụ đúng pháp luật cần lưu ý

1. Bản chất pháp lý của giao dịch sang nhượng CHDV

Thực chất, việc nhận sang nhượng một tòa nhà căn hộ dịch vụ đang vận hành là việc nhận chuyển nhượng quyền thuê và khai thác tài sản từ người thuê cũ (bên sang nhượng) sang bên thuê mới (bên nhận sang nhượng). Trong giao dịch này, bên nhận sang nhượng sẽ tiến hành:

• Thanh toán phí sang nhượng (bao gồm tiền đặt cọc nhà gốc đã nộp cho chủ đất và tiền mua lại toàn bộ trang thiết bị nội thất đã cải tạo).
• Tiếp quản hoặc ký lại hợp đồng thuê nguyên căn chính thức với chủ nhà.
• Tiếp quản lượng khách thuê phòng hiện hữu và kế thừa toàn bộ nghĩa vụ hợp đồng thuê phòng với họ.

2. Những rủi ro pháp lý thường gặp khi giao dịch chui

Nếu bỏ qua các thủ tục pháp lý cơ bản hoặc tự ý ký kết biên bản sang nhượng chỉ có hai bên cũ và mới mà không có sự hiện diện của chủ sở hữu nhà nguyên căn, bạn sẽ đối mặt với các rủi ro:

• Hợp đồng thuê gốc quy định cấm cho thuê lại: Chủ nhà phát hiện sẽ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nguyên căn, thu hồi nhà mà không hoàn trả tiền cọc.
• Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản bàn giao: Không liệt kê danh sách dẫn đến cãi vã những thiết bị nào là của chủ nhà và cái nào thuộc bên bán nội thất thêm.
• Hụt nguồn khách thuê và tranh chấp cọc cũ: Bên cũ giữ tiền cọc của khách đang thuê phòng hiện tại nhưng không bàn giao lại quỹ cọc đó cho bên mới quản lý.

3. Quy trình sang nhượng chuẩn 4 bước bảo vệ nguồn vốn của bạn

Bước 1: Làm việc trực tiếp và ký kết Biên bản thỏa thuận 3 bên

Bắt buộc phải yêu cầu có sự tham gia ký nhận của Chủ nhà nguyên căn. Chủ nhà phải ký vào văn bản xác nhận đồng ý cho bên cũ chuyển quyền thuê lại nhà cho bên mới và làm lại phụ lục hợp đồng đứng tên bạn.

Bước 2: Lập danh mục kiểm kê hiện trạng tài sản bàn giao

Ghi chép chi tiết số lượng, thương hiệu, độ mới và trạng thái hoạt động của toàn bộ thiết bị điện tử, nội thất (tivi, máy lạnh, tủ lạnh, bếp từ, máy giặt, giường ngủ, chăn drap) và phân định rõ cái nào thuộc tài sản cố định của chủ nhà nguyên căn.

Bước 3: Đối soát cọc nhà nguyên căn và quỹ cọc khách thuê phòng

Bên cũ phải giao lại toàn bộ hồ sơ cọc tiền của khách thuê đang ở lại. Số tiền cọc gốc với chủ nhà (ví dụ 2 tháng) sẽ được chuyển giao từ bên cũ sang bên mới, bạn trả lại khoản tiền tương ứng này cho bên cũ dựa trên hóa đơn cọc gốc.

Bước 4: Ký Biên bản bàn giao vận hành và thanh toán

Ký kết biên bản và thanh toán số tiền còn lại sau khi trừ đi quỹ tiền cọc của khách hàng hiện tại bạn tiếp quản. Bàn giao mật khẩu vân tay khóa cổng, thông tin đồng hồ điện nước, các hợp đồng dịch vụ internet, rác công cộng.